Le preneur à bail d’habitation ne peut se prévaloir de ses propres manquements pour réclamer une indemnisation pour trouble de jouissance peu étayé
Tribunal de proximité d’Etampes, Juge du contentieux de la Protection, 22 janvier 2026, RG n° 11-25-000039
Mots-clés et thèmes: Compétence du juge du contentieux de la protection et du Tribunal de proximité, Recevabilité d’une requête et conciliation préalable sur un sujet voisin de la demande, Indemnisation du trouble de jouissance et diligences du propriétaire et du preneur, entretien à la charge du locataire.
Dans ce dossier, le propriétaire d’une maison d’habitation était cité sur requête devant le Tribunal de proximité d’Etampes pour voir son trouble de jouissance résultant de retards de travaux sur les dégâts causés au parquet de la maison qu’il occupe du fait d’un dégât des eaux intervenu à la suite d’un défaut d’entretien de l’étanchéité d’une baignoire.
Trois problèmes se posaient :
1°) L’incompétence du Juge de proximité au profit du Juge du contentieux de la protection
D’abord le preneur, n’ayant pas eu recours à un avocat, avait rempli sa requête en utilisant un formulaire CERFA destiné aux requêtes devant le Tribunal de proximité et non le Juge du contentieux de la protection (JPC).
Or en application de l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la causeou l’occasion […] »
Le Juge du contentieux de la protection a donc compétence exclusive pour statuer en ce qui concerne tout litige relevant de l’application d’un bail d’habitation, même indemnitaire, et non le Juge de proximité lors de son audience générale.
Dans un Jugement du 19 juin 2025, le Juge de proximité s’est donc déclarer incompétent et a renvoyé le dossier au Juge du Contentieux de la protection.
En revanche, ni lui, ni par la suite le JCP n’ont fait droit à la demande de nullité de la requête du fait de ne pas avoir indiqué le bon juge dans la requête, estimant que cette erreur d’aiguillage pouvait être rectifiée par le juge, et ne constituait pas une nullité cité à l’article 54 du Code de procédure civile qui dispose pourtant :
« La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties. A peine de nullité, la demande initiale mentionne : 1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;[…]» 2°) L’absence de conciliation sur le sujet spécifique de l’indemnisation du trouble de jouissance.
Comme cela est la règle pour des demandes inférieures à 5000 euros à peine d’irrecevabilité au terme de l’article 750-1 du Code de procédure civile, une conciliation était obligatoire avant de saisir le Tribunal par requête. Si le preneur avait bien tenté de convoquer son bailleur à une conciliation à laquelle ce dernier ne s’était pas rendu, l’objet de la conciliation qui figurait sur le constat de carence de la conciliatrice précisait que le différend était au sujet « d’une réparation de parquet du salon suite à une fuite provenant de la baignoire ».
Or le propriétaire arguait que la demande de la requête était tout autre, puisqu’entre temps après quelques péripéties, les travaux de réparation avaient été effectués, et que les preneurs demandaient l’indemnisation d’un trouble de jouissance du fait du retard de ses travaux, sujet qui n’avait pas été abordé lors de la demande de conciliation.
Le JCP s’est toutefois montré indulgent avec le preneur, peut être en sa qualité de particulier non conseillé, en décidant que « la demande finale, qu’elle soit de réalisation de travaux, ou de dommages et intérêts, importe peu dès lors que le sujet de la conciliation est en lien direct avec l’objet du litige ».
3°) Sur le fond : Les insuffisances du preneur, et les diligences du propriétaire
Le JCP note dans un premier temps que le dégât initial relève du preneur.
En effet l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du preneur l’entretien courant du
logement dont fait partie le remplacement des joints de silicone de la baignoire (Décret
n°87-712 du 26 août 1987, annexe VI c) ).
Toutefois, du fait de mésentente entre le locataire et son bailleur, les travaux n’avaient pas pu démarrer immédiatement. Si le bailleur avait bien fait intervenir des entrepreneurs pour faire des devis de remplacement de parquet, le troisième entrepreneur n’avait pu avoir accès au logement du fait d’une lassitude du preneur, qui souhaitait être prévenu avec un préavis plus large que la veille pour le lendemain. S’en est suivi deux ans de silence pendant lequel le preneur n’a pas pu alléguer devant le Tribunal d’avoir relancé son bailleur ni l’entrepreneur.
A l’issue de ce délai, le preneur apprenant de son assurance l’existence d’un malus assurantiel à son encontre et pensait-il, l’indemnisation du bailleur, le preneur exigeât que les travaux se fassent.
Après quelques atermoiements sur l’opportunité d’un remplacement plutôt qu’une réfaction moins onéreuse, le bailleur, convoqué à la conciliation précitée, acceptait les travaux de remplacements qui se firent sans désemparer, malgré encore une fois des discussions houleuses pour programmer les travaux
Toutefois, le preneur, arguant de la dangerosité de cette longue période avec un parquet gondolé et de plusieurs chutes ou quasi chutes de ses proches et invités, constat de commissaire de Justice et attestation de témoins à l’appui, voulait à présent l’indemnisation d’un trouble de jouissance à hauteur de 4930 euros.
Le JCP a tranché en sa défaveur, du fait de plusieurs points :
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Le gondolement du parquet, de l’aveu même du preneur dans ses différentes pièces produites, avait pu être stabilisé par le séchage et le chauffage, et ne constituait pas un désordre suffisant pour caractériser un trouble de jouissance ;
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Le bailleur, malgré l’ambiance délétère avec son preneur, a mis suffisamment de diligences en œuvre pour faire les réparations après les expertises en faisant intervenir des entrepreneurs aux fins d’élaboration de devis ;
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Le preneur n’a pas resollicité son bailleur pendant deux ans et n’a pas recontacté le troisième professionnel après le rendez-vous manqué et le juge constate donc une carence du preneur ;
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Le preneur a fait s’éterniser les discussions sur le conditions de démarrage de travaux, et le propriétaire était en droit, pendant un laps de temps raisonnable, de discuter de l’opportunité d’une réparation ou d’un remplacement ;
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Il n’est pas prouvé que le bailleur a été indemnisé ou totalement indemnisé, celui-ci versant par ailleurs une demande de l’assureur exigeant la facture de remplacement du parquet, faute de quoi, l’indemnisation ne pourrait intervenir.
Pour résumer, le JCP constate l’absence de préjudice significatif, mais aussi, même si cela avait été le cas, l’impossibilité de s’en prévaloir, du fait d’en avoir été en partie la cause, faisant application de l’adage « Quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intelligiturdamnum sentire » [« celui qui éprouve un préjudice par sa faute n’est pas censé éprouver un préjudice »)] (Pomponius, Digeste, Livre L, Titre XVII, 203).
Il rappelle aussi que les diligences mises en place, renouvelées dans le temps, sont l’un des éléments essentiels qui peut permettre à l’une des partie de triompher sur l’autre dans ce type de litige.
Du reste, il faut aussi rappeler que même si l’existence des tribunaux de proximité est justifiée par le nécessaire règlement des litiges à l’enjeu financier limité, afin que nul ne se sente victime d’une injustice, l’adage « De minimis non curat praetor» [« Le Juge ne s’occupe pas des choses de peu d’importance »] doit conduire chaque justiciable à se demander si la préservation des bonnes relations avec son cocontractant ne vaut pas bien mieux qu’une demande indemnitaire à la nécessité et à l’étaiement douteux, au risque d’irriter le Juge qui tranchera plus facilement en faveur de la partie qui a cherché à éviter ce contentieux.
Dans ce dossier, le preneur échappe toutefois à la demande de procédure abusive formulée par le bailleur, mais il doit payer 500 euros à son bailleur au titre des frais irrépétibles.
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